Ce que la loi Le Meur change

Adoptée fin 2024 et surnommée loi anti-Airbnb, elle poursuit un objectif simple : ramener des logements vers la location longue durée dans les zones où le marché est tendu. Elle ne l'interdit pas la location courte durée. Elle la rend plus encadrée et moins avantageuse fiscalement.

Quatre blocs de mesures, chacun avec son propre calendrier.

La durée. Le plafond national reste de 120 nuits par an pour une résidence principale, mais les communes peuvent désormais l'abaisser à 90 par délibération. Paris, Marseille et d'autres villes tendues l'ont fait.

La fiscalité. Les abattements du régime micro-BIC ont été réduits pour les meublés de tourisme, avec un écart désormais net entre meublé classé et non classé.

La copropriété. Une assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, contre l'unanimité auparavant.

L'enregistrement. L'obligation de déclarer son meublé devient nationale et non plus laissée au choix de chaque commune.

Durée de location et pouvoirs des maires

Le plafond de 120 nuits par année civile pour une résidence principale n'a pas disparu. Ce qui a changé, c'est que les communes peuvent le réduire jusqu'à 90 nuits par délibération du conseil municipal.

Le plafond ne concerne que la location du logement entier. Louer une chambre chez vous, tout en continuant d'y habiter, reste sans limite de durée.

Les maires ont reçu deux autres leviers. Ils peuvent instaurer des quotas de meublés de tourisme par quartier, et étendre l'obligation d'autorisation de changement d'usage à des zones qui n'y étaient pas soumises.

Le contrôle a changé de nature. Les plateformes ont désormais l'obligation technique de bloquer automatiquement les annonces qui dépassent le plafond applicable. Le dépassement n'est plus seulement risqué, il devient difficile à réaliser.

Pour le détail du cas parisien, qui applique le plafond le plus strict, voir notre guide sur la réglementation Airbnb à Paris.

Fiscalité, les nouveaux abattements

C'est la mesure qui touche le plus de propriétaires, parce qu'elle s'applique partout, sans délibération municipale.

Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 pour cent en micro-BIC, dans la limite de 15 000 euros de recettes annuelles. L'abattement était de 50 pour cent auparavant.

Meublé de tourisme classé et chambre d'hôtes : abattement de 50 pour cent, avec un plafond de recettes nettement plus élevé. Les sources divergent sur le montant exact selon la manière dont le seuil est calculé, vérifiez le vôtre avec un expert-comptable.

Au-delà de ces plafonds, le passage au régime réel devient obligatoire. Le régime réel permet de déduire les charges effectives et d'amortir le bien, ce qui reste souvent plus favorable sur un bien financé, mais impose une comptabilité et donc un coût.

L'écart entre classé et non classé est désormais suffisamment large pour justifier la démarche de classement, qui était longtemps considérée comme facultative.

Ce guide donne des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Faites vérifier votre situation par un professionnel.

Copropriété, ce que le Conseil constitutionnel a validé

C'est la mesure la plus contestée du texte, et celle qui a produit la jurisprudence la plus importante.

Avant la loi, interdire les meublés de tourisme dans un immeuble supposait de modifier le règlement de copropriété à l'unanimité, ce qui rendait la chose presque impossible. La loi Le Meur permet désormais un vote à la majorité des deux tiers.

Saisi par la Cour de cassation dans le cadre d'une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a validé le dispositif le 19 mars 2026. Il a retenu que la mesure poursuit un objectif d'intérêt général, la lutte contre la pénurie de logements, et que l'atteinte au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre reste proportionnée.

Une limite importante est souvent passée sous silence. Le vote n'est possible que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale. Si votre règlement ne comporte pas cette clause, l'interdiction ne peut pas être votée à la majorité des deux tiers.

Deux limites importantes ressortent de cette décision.

L'interdiction votée ne s'applique pas à la location d'une résidence principale dans la limite du plafond légal. Un copropriétaire qui loue son propre logement quelques semaines par an reste protégé.

Et la Cour de cassation, par un avis du 10 avril 2025, a rappelé le principe de non-rétroactivité. Les situations antérieures à l'entrée en vigueur du texte restent régies par le droit applicable à l'époque des faits.

En pratique, si votre bien est en copropriété et n'est pas votre résidence principale, votre règlement est désormais le premier document à vérifier avant tout projet.

Enregistrement, DPE et calendrier

L'enregistrement devient national. L'article L.324-1-1 du Code du tourisme, dans sa version en vigueur au 20 mai 2026, prévoit une déclaration auprès d'un téléservice national unique, quelle que soit la commune et quel que soit le type de logement.

En pratique le portail n'est pas encore ouvert. La Direction générale des Entreprises annonce une mise en service au quatrième trimestre 2026. En attendant, la déclaration continue de passer par la mairie dans les communes qui l'exigeaient déjà. Les numéros à 13 chiffres délivrés localement restent valables, mais devront être renouvelés par une nouvelle demande une fois le service national ouvert. La bascule n'est pas automatique.

Le DPE. Un diagnostic classé entre A et E est exigé pour la mise en location d'un meublé de tourisme en zone tendue. Les logements les plus énergivores sortiront progressivement du dispositif d'ici 2034.

Le calendrier. Les mesures fiscales et le pouvoir des communes s'appliquent depuis 2025. L'enregistrement national et le volet DPE se déploient sur 2026. La jurisprudence, elle, arrive maintenant, et les premières décisions confirment le texte plutôt qu'elles ne l'affaiblissent.

Si la nouvelle donne vous conduit à revoir votre modèle, notre guide sur le tarif d'une conciergerie Airbnb compare ce que coûte la gestion déléguée, et notre page conciergerie Airbnb détaille le service.