Le tarif d'une conciergerie Airbnb en France

La fourchette est large et elle est réelle. Une conciergerie qui gère uniquement les messages et le calendrier facture beaucoup moins qu'une conciergerie qui prend en charge le ménage, la tarification, l'accueil physique et la maintenance.

En pratique, trois niveaux se dégagent. Autour de 15 pour cent pour une offre allégée, sans accueil ni gestion du ménage. Entre 20 et 25 pour cent pour une gestion complète, ce qui correspond à la majorité du marché. Jusqu'à 30 pour cent sur du haut de gamme, avec accueil personnalisé et prestations hôtelières.

Le pourcentage seul ne suffit pas à comparer deux offres. Ce qui compte, c'est l'assiette sur laquelle il s'applique et la liste de ce qui reste à votre charge. Deux conciergeries à 20 pour cent peuvent laisser des revenus nets très différents.

Un dernier point avant d'entrer dans le détail. Le montant en euros que représente une commission dépend beaucoup plus de votre ville que du pourcentage négocié. Vingt pour cent à Paris et vingt pour cent à Bordeaux ne coûtent pas la même chose, et l'écart est traité plus bas.

Les trois modèles de tarification

La commission sur le chiffre d'affaires. Le modèle dominant. La conciergerie prélève un pourcentage du montant brut des réservations. Votre revenu suit l'occupation et le prix par nuit, ce qui aligne les intérêts des deux côtés. C'est le seul modèle où la conciergerie perd de l'argent si le logement se loue mal.

Le forfait mensuel fixe. Entre 100 et 500 euros par mois selon la ville et le niveau de service, que le logement soit loué ou non. Plus rare, et adapté aux biens à revenus stables ou à faible rotation. Vous connaissez votre charge à l'avance, mais vous la payez aussi les mois creux.

La tarification à la carte. Chaque prestation est facturée séparément. Comptez environ 15 euros pour un accueil physique et 30 euros pour un ménage, avec des interventions d'urgence souvent autour de 99 euros. Utile si vous gérez déjà une partie du travail vous-même.

Certaines conciergeries combinent les deux premiers, avec un petit forfait de base et une commission réduite. Demandez systématiquement le détail par écrit avant de signer.

Le forfait fixe mérite un calcul rapide. À 300 euros par mois sur un logement qui génère 1 500 euros, vous payez l'équivalent de 20 pour cent. Sur le même logement à 4 000 euros en haute saison, vous payez 7,5 pour cent. Le forfait vous avantage quand le bien tourne bien et vous pénalise quand il tourne mal, exactement l'inverse de la commission.

Ce que la commission ne couvre pas

C'est la partie qui surprend le plus de propriétaires, et c'est là que se joue l'écart entre deux offres affichées au même pourcentage.

Le ménage et le linge. Rarement inclus dans la commission de base. Les frais de ménage sont facturés au voyageur au moment de la réservation, puis reversés à la conciergerie pour payer ses équipes ou ses prestataires. Vérifiez si un surplus reste à votre charge en basse saison, quand les séjours sont plus courts et les rotations plus nombreuses.

La commission Airbnb. Elle se prélève avant tout le reste. Sur le modèle à frais uniques, la plateforme retient environ 15,5 pour cent du sous-total, nuitées et frais de ménage compris. En France, une TVA de 20 pour cent s'ajoute généralement sur cette commission pour les hôtes non assujettis, ce qui porte le coût effectif autour de 18,6 pour cent.

La maintenance et les consommables. Réparations, remplacement du petit équipement, produits d'accueil. Demandez quel montant la conciergerie peut engager sans votre accord. Un plafond chiffré vaut mieux qu'une formule vague.

Les frais de mise en service. Photographie, création de l'annonce, achat du linge. Certaines conciergeries les facturent en une fois au démarrage, d'autres les intègrent à la commission.

Le calcul complet sur un exemple

Prenons un logement qui génère 3 000 euros de réservations par mois, hors frais de ménage.

Commission Airbnb à 15,5 pour cent : environ 465 euros, plus la TVA sur cette commission.

Conciergerie à 20 pour cent : 600 euros si la commission s'applique au montant brut, moins si elle s'applique au versement après commission Airbnb.

C'est précisément là qu'il faut poser la question. Sur 3 000 euros, la différence entre les deux assiettes représente environ 93 euros par mois, soit plus de 1 100 euros par an. Aucune des deux méthodes n'est incorrecte, mais elle doit figurer noir sur blanc dans le contrat.

Reste ensuite la taxe de séjour, la fiscalité de vos revenus locatifs et vos charges de copropriété, qui ne dépendent ni de la plateforme ni de la conciergerie.

Combien coûte une conciergerie selon la ville

Le pourcentage varie peu d'une ville à l'autre. Le montant en euros, lui, varie énormément, parce qu'il s'applique à des revenus locatifs qui n'ont rien à voir.

Voici le prix moyen par nuit relevé sur des logements deux pièces gérés par Houst, en août et septembre 2026.

Paris : 356 euros par nuit, avec un taux d'occupation mesuré à 73 pour cent. Les écarts internes sont considérables, de 191 euros dans le 16e à 623 euros dans le 1er.

Nice : 185 euros par nuit.

Cannes : 169 euros par nuit.

Lyon : 150 euros par nuit.

Marseille : 147 euros par nuit.

Bordeaux : 139 euros par nuit.

Un logement parisien se loue en moyenne 2,4 fois plus cher qu'un logement bordelais. Une commission de 20 pour cent représente donc environ 19 100 euros par an à Paris, contre nettement moins ailleurs. C'est la raison pour laquelle négocier deux points de commission a du sens à Paris et beaucoup moins en province, où l'écart annuel se compte en centaines d'euros plutôt qu'en milliers.

À l'inverse, en province, ce sont les frais fixes qui pèsent. Un forfait mensuel de 300 euros représente une part bien plus lourde d'un revenu bordelais que d'un revenu parisien. Regardez le poste qui compte dans votre marché.

Méthode : moyennes calculées sur quatre à douze codes postaux par ville, sur des logements deux pièces, à partir de l'outil de tarification interne de Houst. Le taux d'occupation est mesuré à Paris et modélisé à 70 pour cent ailleurs. Ces chiffres portent sur des logements gérés par Houst et se situent au-dessus des moyennes de marché, qui incluent les studios et les annonces gérées en direct.

Pour le détail du marché parisien, voir notre guide complet de la conciergerie Airbnb à Paris.

Comment choisir sans se tromper sur le prix

Le pourcentage affiché est le pire critère de comparaison possible. Quatre questions règlent la plupart des cas.

Sur quelle assiette porte la commission ? Montant brut des réservations, ou versement net après commission Airbnb. Écart réel de plusieurs centaines d'euros par an.

Le ménage est-il refacturé au voyageur en totalité ? Si une partie reste à votre charge, elle doit être chiffrée.

Qui fixe les prix par nuit ? Une conciergerie qui pratique la tarification dynamique peut justifier une commission plus élevée si elle augmente réellement le taux d'occupation. Demandez des chiffres sur des biens comparables dans votre quartier, pas des moyennes nationales.

Quel est le préavis ? Trente jours de part et d'autre est un standard raisonnable. Vérifiez ce qu'il advient des réservations déjà confirmées au-delà de la date de fin.

La moins chère est rarement la moins coûteuse

Une conciergerie à 25 pour cent qui remplit votre logement 75 pour cent du temps vous rapporte davantage qu'une conciergerie à 15 pour cent qui le remplit à 55 pour cent. Sur un logement à 200 euros la nuit, l'écart de revenu net dépasse 4 000 euros par an, en faveur de la plus chère.

Le taux d'occupation et le prix moyen par nuit pèsent plus lourd que la commission. Demandez ces deux chiffres avant de demander le tarif.

Trois signaux méritent votre attention. Une conciergerie qui refuse de donner des références de propriétaires. Une commission très basse assortie d'une longue liste de prestations facturées en supplément. Et l'absence de contrat écrit détaillant le périmètre exact du service.

À titre de repère, Houst applique 12 pour cent en gestion complète à Paris, soit en dessous de la fourchette de marché de 15 à 30 pour cent, ménage refacturé au voyageur. Le détail de l'offre est sur notre page conciergerie Airbnb, et l'offre parisienne sur la page conciergerie Airbnb à Paris.