La règle des 90 nuits

Depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 nuits par année civile à Paris. Le plafond national reste de 120 nuits, mais la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, autorise les communes à l'abaisser à 90 par délibération du conseil municipal. Paris a activé ce levier immédiatement.

Une résidence principale est un logement que vous occupez au moins huit mois par an. Si vous êtes locataire, il vous faut l'accord écrit de votre propriétaire. La location touristique est interdite dans le logement social.

Le plafond ne concerne que la location du logement entier. Si vous louez une chambre tout en continuant d'habiter sur place, aucune limite de durée ne s'applique et l'enregistrement n'est pas requis.

Le compteur est désormais appliqué automatiquement. Les plateformes ont l'obligation de bloquer le calendrier dès que le seuil est atteint, ce qui rend le dépassement techniquement difficile plutôt que simplement risqué.

Le bail mobilité sort du cadre du meublé de tourisme. Un bail de un à dix mois, non renouvelable, destiné aux étudiants et aux personnes en mobilité professionnelle, ne compte pas dans les 90 nuits.

L'enregistrement et le numéro à 13 chiffres

Tout meublé de tourisme parisien doit être enregistré auprès de la Ville de Paris. La démarche est gratuite, se fait en ligne et délivre un numéro à 13 chiffres qui doit figurer sur chaque annonce, quelle que soit la plateforme. L'absence de numéro est sanctionnable indépendamment du nombre de nuits louées, avec une amende pouvant atteindre 5 000 euros.

La déclaration doit être faite au nom du loueur, pas à celui de son gestionnaire. Une conciergerie ou une agence ne peut pas déclarer à votre place sous son propre nom.

Les chambres louées chez l'habitant en résidence principale ne sont pas soumises à enregistrement.

Ce qui change avec le téléservice national

La loi Le Meur généralise l'enregistrement à toute la France. Depuis le 20 mai 2026, l'article L.324-1-1 du Code du tourisme prévoit une déclaration auprès d'un téléservice national unique, quelle que soit la commune et quel que soit le type de logement.

En pratique, ce portail n'est pas encore ouvert. La Direction générale des Entreprises annonce une mise en service au quatrième trimestre 2026. En attendant, la déclaration parisienne continue de passer par le téléservice de la Ville.

Si vous détenez déjà un numéro à 13 chiffres délivré par Paris, il reste valable. Il faudra en revanche le renouveler par une nouvelle demande une fois le service national ouvert. La bascule n'est pas automatique et les anciens numéros deviendront invalides après une période transitoire.

La Ville croise par ailleurs les déclarations avec les données transmises par les plateformes, qui communiquent automatiquement les revenus des hôtes à l'administration fiscale depuis janvier 2021.

Résidence secondaire, changement d'usage et compensation

C'est ici que la réglementation parisienne devient réellement contraignante. Le plafond de 90 nuits ne s'applique pas à une résidence secondaire, mais cela ne veut pas dire que la location est libre. Elle est soumise à une autorisation de changement d'usage délivrée par la Mairie de Paris. Sans elle, la location de courte durée est illégale.

L'autorisation est assortie d'une obligation de compensation. Vous devez transformer en logement une surface commerciale équivalente ailleurs dans Paris. Dans les arrondissements centraux, la compensation est généralement exigée au double de la surface concernée.

En pratique, cela place le coût d'entrée hors de portée pour la plupart des propriétaires individuels. C'est un dispositif conçu pour être dissuasif, et il l'est.

Un couple qui possède deux logements ne peut pas déclarer l'un comme résidence principale de l'un et l'autre comme résidence principale de l'autre pour cumuler deux plafonds de 90 nuits. L'administration regarde l'occupation réelle.

Pour une résidence secondaire, les alternatives sérieuses sont le bail mobilité, la location meublée de moyenne durée ou la location longue durée classique. Notre page conciergerie Airbnb à Paris détaille ce que la gestion couvre selon le modèle retenu.

Ce que la loi Le Meur a changé côté fiscalité

Les revenus d'une location meublée touristique relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. La loi Le Meur a réduit l'avantage du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme.

Meublé non classé : abattement de 30 pour cent, dans la limite de 15 000 euros de recettes annuelles. L'abattement était de 50 pour cent auparavant.

Meublé classé et chambre d'hôtes : abattement de 50 pour cent, dans la limite de 77 700 euros.

Au-delà de ces plafonds, le passage au régime réel devient obligatoire. Le régime réel permet de déduire les charges effectives et d'amortir le bien, ce qui reste souvent plus favorable, mais impose une comptabilité et un expert-comptable.

S'ajoutent la taxe de séjour, collectée et reversée à la Ville de Paris, en général directement par la plateforme, et l'obligation de déclarer l'activité pour obtenir un numéro SIRET.

Ce guide donne des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Faites vérifier votre situation par un professionnel.

Copropriété, DPE et sanctions

Copropriété. Depuis la loi Le Meur, un règlement de copropriété peut être modifié à la majorité des deux tiers pour interdire les meublés de tourisme dans l'immeuble. Auparavant l'unanimité était requise. Vérifiez votre règlement avant d'engager quoi que ce soit, y compris des travaux d'aménagement.

Diagnostic de performance énergétique. Un DPE classé entre A et E est exigé pour la mise en location d'un meublé de tourisme en zone tendue, ce qui inclut Paris. Les logements les plus énergivores sortiront progressivement du dispositif d'ici 2034.

Sanctions. Les montants sont dissuasifs. Le défaut de numéro d'enregistrement et le dépassement du plafond exposent à des amendes de plusieurs milliers d'euros. La location d'une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage est le cas le plus lourdement sanctionné, avec une amende par logement et une astreinte journalière tant que la situation n'est pas régularisée. Les montants exacts varient selon la nature du manquement et la décision du tribunal.

Le contrôle s'est renforcé. La Ville croise les déclarations, les données transmises par les plateformes et les signalements. Le blocage automatique des calendriers ferme la principale voie de contournement.

Si la réglementation vous conduit à reconsidérer votre modèle, notre guide sur le tarif d'une conciergerie Airbnb compare ce que coûte la gestion déléguée selon le cadre retenu.