Ce qu'est le bail mobilité

Créé par la loi Elan, c'est un contrat de location meublée conclu pour une durée comprise entre un et dix mois. Il ne peut pas être renouvelé avec le même locataire.

La durée initiale peut être modifiée une fois par avenant, sans jamais dépasser dix mois au total. À l'échéance, si le locataire reste dans les lieux, la relation bascule sur un bail meublé classique de un an, ce qui change complètement le régime.

Le logement doit être meublé au sens de la réglementation, c'est-à-dire équipé de manière à permettre au locataire d'y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels.

Le loyer est fixé librement, sauf en zone tendue où l'encadrement des loyers s'applique. Paris est en zone tendue, ce qui plafonne le loyer au loyer de référence majoré. Aucune révision de loyer n'est possible en cours de bail.

Qui peut en bénéficier

C'est la contrainte principale. Le locataire doit justifier, à la date de prise d'effet du bail, d'une situation précise. Sept profils sont éligibles.

Étudiant en études supérieures.

Personne en formation professionnelle.

Stagiaire avec une convention de stage.

Apprenti en contrat d'apprentissage.

Volontaire en service civique.

Salarié en mission temporaire ou en intérim.

Salarié en mutation professionnelle.

Un justificatif est obligatoire à la signature : certificat de scolarité ou carte étudiante, convention de stage, contrat d'apprentissage, contrat de travail temporaire, ordre de mutation ou attestation d'employeur.

Sans justificatif recevable, le bail est requalifiable en bail meublé classique, avec toutes les protections que cela donne au locataire. C'est le point de vigilance principal : vérifiez le document avant de signer, pas après.

Les règles à respecter

Pas de dépôt de garantie. C'est interdit, sans exception. Vous pouvez en revanche demander une caution solidaire, ou vous appuyer sur la Garantie Visale, gratuite pour le bailleur et qui couvre les impayés et les dégradations.

Les charges au forfait. Elles sont obligatoirement réglées sous forme d'un forfait mensuel fixe, sans régularisation annuelle. Si le locataire consomme davantage que prévu, vous ne pouvez pas ajuster. Calibrez le forfait en conséquence.

Le préavis est asymétrique. Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis. Vous, en revanche, ne pouvez pas mettre fin au bail avant son terme, quelle que soit la raison.

La fin est automatique. À la date prévue, le bail s'arrête de lui-même. Aucun congé à notifier, aucun préavis à respecter, aucun motif à justifier. C'est le principal avantage administratif du dispositif.

L'état des lieux reste obligatoire, à l'entrée comme à la sortie. Sans dépôt de garantie, c'est votre seule pièce en cas de litige, alors soignez-le.

L'intérêt pour un propriétaire en location courte durée

C'est ici que le bail mobilité devient intéressant au-delà de son usage évident.

Il ne consomme pas votre plafond de nuits. La location courte durée d'une résidence principale est plafonnée à 120 nuits par an, ramenées à 90 dans les communes qui l'ont décidé, dont Paris. Le bail mobilité ne relève pas du régime des meublés de tourisme et n'entre donc pas dans ce compteur.

Aucune déclaration en mairie. Pas de numéro d'enregistrement à obtenir, pas d'affichage sur l'annonce, pas de compteur à surveiller.

Il n'est pas concerné par le changement d'usage. Dans les villes qui exigent une autorisation avec compensation pour la location touristique d'une résidence secondaire, le bail mobilité reste dans le cadre résidentiel classique.

En pratique, beaucoup de propriétaires parisiens combinent les deux. Courte durée pendant la haute saison dans la limite du plafond légal, bail mobilité le reste de l'année. Le logement travaille toute l'année sans jamais sortir du cadre.

Airbnb confirme d'ailleurs cette combinaison sur sa propre documentation : un hôte peut louer le même logement en bail mobilité et en courte durée sur une même année, à condition de respecter les obligations propres à la location touristique, enregistrement et changement d'usage compris.

Le détail des contraintes parisiennes est dans notre guide sur la réglementation Airbnb à Paris, et les changements nationaux dans notre article sur la loi Le Meur.

Les limites à connaître

Le dispositif a trois inconvénients réels côté propriétaire, et ils sont rarement présentés honnêtement.

Aucune protection par dépôt de garantie. En cas de dégradation, vous n'avez pas de somme retenue. La Garantie Visale ou une caution solidaire compensent en partie, mais elles supposent une démarche en amont, pas après le sinistre.

Une rotation lourde. Un bail de trois mois signifie quatre recherches de locataire par an, quatre états des lieux, quatre dossiers à vérifier. Le temps de gestion est sans commune mesure avec un bail classique.

Un risque de vacance. Entre deux contrats, le logement peut rester vide si la demande locale est faible. Le bail mobilité fonctionne bien dans les villes universitaires et les bassins d'emploi, moins ailleurs.

La fin automatique est juridique, pas pratique. Le bail s'arrête bien de lui-même, mais si le locataire refuse de partir il devient occupant sans droit ni titre et il faut engager une procédure d'expulsion, aussi longue que pour un bail meublé classique. La Garantie Visale, qui couvre les baux mobilité contrairement à la plupart des assurances loyers impayés, reste la protection la plus solide.

Deux contraintes récentes à intégrer. Un logement classé G au DPE ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, bail mobilité inclus. Et depuis le 1er janvier 2024, l'identifiant fiscal du logement, un numéro à dix chiffres disponible sur impots.gouv.fr, doit figurer dans le corps du bail.

Ajoutez-y l'impossibilité de résilier avant le terme et le forfait de charges non ajustable, et le calcul devient une question de rendement net, pas seulement de loyer affiché.

Notre article sur l'estimation des revenus Airbnb donne les chiffres qui permettent de comparer les deux modèles, et notre page conciergerie Airbnb détaille ce que couvre une gestion déléguée.

Ce guide donne des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Faites vérifier votre situation par un professionnel.