La formule, et les trois chiffres qui comptent

Revenus bruts égale prix moyen par nuit multiplié par le nombre de nuits louées. Tout le reste est une soustraction.

Le prix par nuit. Il dépend de la ville, du quartier, de la taille du logement et de la saison. Un même deux pièces peut se louer 191 euros dans le 16e arrondissement et 623 euros dans le 1er. Les moyennes nationales ne vous servent à rien, il faut un chiffre local.

Le taux d'occupation. C'est le chiffre le plus souvent surestimé. Un logement bien géré dans une grande ville tourne autour de 70 à 75 pour cent sur l'année. Les estimations qui partent de 90 pour cent décrivent une haute saison, pas une année.

Le plafond légal. Si le logement est votre résidence principale, vous ne pouvez pas louer toute l'année. La limite est de 120 nuits, ramenée à 90 dans les communes qui l'ont abaissée, dont Paris. Une estimation annuelle sur 365 jours ne vous concerne alors pas.

Ce dernier point change tout et il est presque toujours absent des simulateurs. Voir notre guide sur la réglementation Airbnb à Paris si votre bien s'y trouve.

Les prix par nuit relevés dans six villes

Voici le prix moyen par nuit constaté sur des logements deux pièces gérés par Houst, en août et septembre 2026.

Paris : 356 euros par nuit, taux d'occupation mesuré à 73 pour cent.

Nice : 185 euros par nuit.

Cannes : 169 euros par nuit.

Lyon : 150 euros par nuit.

Marseille : 147 euros par nuit.

Bordeaux : 139 euros par nuit.

Appliqués à une disponibilité pleine et à un taux d'occupation de 70 pour cent, ces prix donnent des revenus bruts annuels d'environ 95 000 euros à Paris, 47 000 à Nice, 43 000 à Cannes, 38 000 à Lyon, 37 500 à Marseille et 35 500 à Bordeaux.

Ces chiffres supposent que le logement est disponible toute l'année, ce qui n'est possible que sur une résidence secondaire dûment autorisée. Sur une résidence principale parisienne limitée à 90 nuits, le brut se situe plutôt autour de 32 000 euros.

Méthode : moyennes calculées sur quatre à douze codes postaux par ville, sur des logements deux pièces, à partir de l'outil de tarification interne de Houst. Le taux d'occupation est mesuré à Paris et modélisé à 70 pour cent ailleurs. Ces relevés portent sur des logements gérés et se situent au-dessus des moyennes de marché, qui incluent les studios et les annonces gérées en direct.

Du brut au net, ce qu'il faut soustraire

C'est là que la plupart des estimations s'effondrent. Voici l'ordre dans lequel les prélèvements s'appliquent.

La commission Airbnb. Environ 15,5 pour cent du sous-total sur le modèle à frais uniques, nuitées et frais de ménage compris. En France, une TVA de 20 pour cent s'ajoute généralement sur cette commission pour les hôtes non assujettis, ce qui porte le coût effectif autour de 18,6 pour cent.

Le ménage et le linge. Normalement refacturés au voyageur, donc neutres. Vérifiez qu'aucun surplus ne reste à votre charge en basse saison, quand les séjours sont courts et les rotations nombreuses.

La gestion. Si vous déléguez, comptez 15 à 30 pour cent selon le prestataire et le niveau de service. Notre guide sur le tarif d'une conciergerie Airbnb détaille les trois modèles.

Les charges courantes. Eau, électricité, internet, abonnements, consommables et petites réparations. Elles pèsent plus lourd en courte durée qu'en location classique, parce que la rotation les multiplie.

La copropriété et la taxe foncière. Inchangées par rapport à une location longue durée, mais à intégrer si vous comparez les deux modèles.

La taxe de séjour n'entre pas dans ce calcul. Elle est collectée auprès du voyageur et reversée à la commune, le plus souvent directement par la plateforme.

Puis l'impôt

Les revenus d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Deux régimes possibles.

Le micro-BIC. Un abattement forfaitaire s'applique et vous êtes imposé sur le reste. Depuis la loi Le Meur, l'abattement est de 30 pour cent pour un meublé de tourisme non classé, dans la limite de 15 000 euros de recettes annuelles. Pour un meublé classé, il est de 50 pour cent avec un plafond nettement plus élevé.

Le régime réel. Obligatoire au-delà des plafonds, possible sur option en dessous. Vous déduisez les charges effectives et vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent fortement l'assiette imposable.

À l'impôt sur le revenu s'ajoutent 17,2 pour cent de prélèvements sociaux, calculés sur la même assiette.

Un exemple. Sur 15 000 euros de recettes en meublé non classé au micro-BIC, l'abattement de 30 pour cent laisse 10 500 euros imposables. Les prélèvements sociaux représentent alors environ 1 806 euros, auxquels s'ajoute l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale.

L'écart entre les deux régimes est devenu suffisamment large pour qu'un calcul comparatif vaille le coût d'un expert-comptable. Le détail des changements est dans notre guide sur la loi Le Meur.

Ce guide donne des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Faites vérifier votre situation par un professionnel.

Les erreurs qui faussent une estimation

Cinq reviennent systématiquement.

Partir d'un taux d'occupation de saison. Août à Nice n'est pas février à Nice. Une estimation annuelle doit utiliser une moyenne annuelle.

Ignorer le plafond légal. Sur une résidence principale, le nombre de nuits autorisées plafonne mécaniquement le revenu, quel que soit le prix par nuit.

Oublier la TVA sur la commission. Elle transforme 15,5 pour cent en 18,6, soit plusieurs centaines d'euros par an sur un bien moyen.

Confondre brut et net. Entre la commission, la gestion, les charges et l'impôt, le net se situe fréquemment autour de la moitié du brut annoncé.

Comparer au loyer nu sans comparer les charges. La courte durée rapporte davantage en brut, souvent 30 à 100 pour cent de plus, mais elle coûte aussi beaucoup plus à exploiter. La comparaison n'a de sens qu'en net.

Pour une estimation adaptée à votre adresse plutôt qu'à une moyenne de ville, notre page conciergerie Airbnb détaille ce que couvre une gestion déléguée et ce qu'elle change sur le taux d'occupation.