Le plafond de 120 nuits

Une résidence principale peut être louée jusqu'à 120 nuits par année civile à Lyon. La loi Le Meur autorise les communes à ramener ce seuil à 90, et plusieurs villes tendues l'ont fait. Lyon ne l'a pas fait à ce jour.

Une résidence principale est un logement que vous occupez au moins huit mois par an. Si vous êtes locataire, il vous faut l'accord écrit de votre bailleur avant toute mise en location, et vous devez déclarer l'activité en mairie comme un propriétaire.

Le plafond ne concerne que la location du logement entier. Louer une chambre tout en continuant d'habiter sur place ne relève pas du même régime et n'est pas plafonné.

Le compteur est appliqué automatiquement. Les plateformes ont l'obligation de bloquer le calendrier une fois le seuil atteint, ce qui rend le dépassement techniquement difficile plutôt que simplement risqué.

Le détail des changements introduits par la loi de 2024 est dans notre guide sur la loi Le Meur.

L'enregistrement en mairie

Tout meublé de tourisme lyonnais doit être déclaré. La démarche est gratuite et produit un numéro à 13 chiffres qui doit figurer sur chaque annonce, quelle que soit la plateforme.

Cela vaut y compris pour une location de moins de 120 nuits. Un appartement loué occasionnellement doit être enregistré au même titre qu'un meublé exploité toute l'année. L'absence de numéro est sanctionnable indépendamment du nombre de nuits louées.

La déclaration se fait au nom du loueur, pas de son gestionnaire. Une conciergerie ne peut pas déclarer à votre place sous son propre nom.

Conservez le récépissé. C'est le document qui prouve la déclaration en cas de contrôle, et la Ville croise ces déclarations avec les données transmises par les plateformes.

La procédure d'enregistrement et son évolution nationale sont détaillées dans notre guide sur Declaloc et la déclaration en ligne.

Le changement d'usage et la compensation

C'est ici que Lyon devient l'une des villes les plus restrictives de France.

Au-delà de 120 nuits par an, ou pour toute résidence secondaire louée en meublé de tourisme, il faut une autorisation de changement d'usage. Sans elle, la location est illégale quel que soit votre numéro d'enregistrement.

La Métropole distingue deux périmètres, l'hypercentre et le hors hypercentre, avec des seuils de surface différents. En hypercentre, la compensation est exigée dès le premier mètre carré.

Compenser signifie transformer en logement une surface commerciale équivalente, à plus ou moins 5 pour cent, située dans le même arrondissement. Vous devez donc acquérir un local commercial et le convertir en habitation pour obtenir le droit de louer votre appartement en courte durée.

Le coût d'acquisition et de transformation d'un local commercial à Lyon place cette opération hors de portée de la quasi-totalité des propriétaires particuliers. C'est un dispositif conçu pour dissuader, et il fonctionne.

La règle s'applique de la même façon aux personnes physiques et aux personnes morales, ce qui ferme la voie du montage en société.

L'autorisation temporaire de neuf ans

Lyon prévoit un mécanisme que peu de villes ont retenu, et il vaut la peine d'être compris.

Une autorisation temporaire de changement d'usage peut être accordée pour une durée de neuf ans, non reconductible, sans compensation dans certains cas. Elle est réservée aux personnes physiques et soumise à conditions.

Non reconductible signifie ce que cela dit. À l'issue des neuf ans, le logement doit revenir à l'habitation, ou faire l'objet d'une demande de changement d'usage définitif, laquelle est soumise à compensation.

C'est une fenêtre, pas un droit acquis. Un investissement calibré sur un horizon plus long doit intégrer le fait que l'exploitation en meublé de tourisme s'arrête à une date connue d'avance.

Les conditions exactes varient selon la surface, l'arrondissement et l'antériorité de la demande. Vérifiez votre situation auprès de la Ville avant d'engager un achat.

Sanctions, contrôles et alternatives

Les sanctions. Louer sans autorisation de changement d'usage expose à une amende pouvant atteindre 50 000 euros par logement en infraction, assortie d'une astreinte tant que la situation n'est pas régularisée. Le défaut de numéro d'enregistrement est sanctionné séparément.

Les contrôles. La Ville utilise des outils algorithmiques pour détecter les fausses déclarations, les numéros usurpés et les résidences principales qui dépassent le compteur. Les données transmises par les plateformes sont recoupées avec les déclarations. Le contrôle n'est plus aléatoire.

La copropriété. Depuis la loi Le Meur, une assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, lorsque le règlement interdit déjà l'activité commerciale. Vérifiez votre règlement avant tout projet.

Les alternatives. Quand la compensation bloque, deux voies restent ouvertes. Le bail mobilité, d'un à dix mois et non renouvelable, ne relève pas du régime des meublés de tourisme et ne consomme pas le compteur des 120 nuits. La location meublée de moyenne durée sort également du cadre.

Beaucoup de propriétaires lyonnais combinent les deux, courte durée dans la limite du plafond et bail mobilité le reste de l'année. Notre page conciergerie Airbnb détaille ce que couvre la gestion selon le modèle retenu, et notre guide sur la réglementation à Paris permet de comparer les deux marchés.

Ce guide donne des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent, vérifiez la position actuelle auprès de la Ville de Lyon et faites valider votre situation par un professionnel.